La Legge di Bilancio 2026 è intervenuta sulla disciplina delle locazioni brevi, introducendo alcune modifiche puntualialle regole fiscali già esistenti.
In particolare, l’art. 1, comma 17 ha modificato:
- le aliquote della cedolare secca;
- la soglia rilevante ai fini della presunzione di attività d’impresa;
- i casi in cui diventa necessario operare con partita IVA.
Di seguito vediamo come funzionano le nuove regole, quando si applicano e quali effetti producono nella gestione concreta degli affitti brevi, attenendoci esclusivamente al contenuto della norma.
Le aliquote della cedolare secca dal 2026
Dal 1° gennaio 2026, la cedolare secca:
- resta applicabile con aliquota 21% solo sul primo immobile destinato a locazione breve;
- per gli immobili successivi, l’aliquota applicabile sale al 26%.
La nuova soglia e la presunzione di attività d’impresa
Un’altra modifica rilevante riguarda la presunzione di attività imprenditoriale.
Dal 2026, la presunzione scatta quando il contribuente possiede o gestisce tre o più appartamenti destinati a locazioni brevi.
Rispetto alla disciplina precedente, la soglia viene ridotta (in precedenza fissata a cinque immobili).
Al superamento di tale limite, l’attività viene considerata attività d’impresa, a prescindere dalla durata delle locazioni o dall’ammontare dei ricavi.
Effetti della presunzione di impresa
Quando si supera la soglia dei due appartamenti:
- diventa obbligatoria l’apertura della partita IVA;
- non è più applicabile la cedolare secca;
- il reddito prodotto rientra nel reddito d’impresa;
- si applicano gli obblighi fiscali e contabili previsti dal regime adottato.
Questo passaggio deve essere valutato con attenzione, perché non dipende da una scelta del contribuente, ma da una presunzione prevista dalla legge.
Verifica delle incompatibilità soggettive
Il passaggio al regime d’impresa può risultare incompatibile con la posizione personale di chi svolge l’attività di affitti brevi.
In particolare:
- molte professioni ordinistiche non consentono lo svolgimento di attività d’impresa;
- i dipendenti pubblici non possono esercitare attività imprenditoriali;
- alcuni rapporti di lavoro privato prevedono autorizzazioni preventive.
La verifica di questi profili è un passaggio preliminare necessario prima di proseguire con l’attività.
Individuazione del regime fiscale idoneo
Quando l’attività di locazioni brevi assume natura imprenditoriale, è necessario individuare il regime fiscale applicabile.
In base alle caratteristiche dell’attività e ai requisiti soggettivi, il reddito d’impresa potrà essere determinato:
- in regime forfetario, se ne ricorrono le condizioni (limiti di ricavi, assenza di cause di esclusione);
- in regime semplificato;
- in regime ordinario.
La scelta del regime fiscale incide sugli adempimenti contabili, sulla determinazione del reddito imponibile e sugli obblighi IVA.
Gli adempimenti richiesti in caso di attività d’impresa
Il superamento della soglia comporta una serie di adempimenti obbligatori:
- apertura della partita IVA;
- iscrizione al Registro delle Imprese (CCIAA);
- iscrizione all’INPS – Gestione artigiani e commercianti;
- apertura di una unità locale nel Comune in cui è situato l’immobile;
- presentazione della SCIA comunale;
- richiesta di un nuovo codice CIN;
- gestione dell’imposta di soggiorno;
- aggiornamento delle anagrafiche sui portali di intermediazione (Airbnb, Booking, ecc.).
Le posizioni già esistenti non possono essere volturate: è necessario procedere a nuove attivazioni.
Ulteriori adempimenti operativi
Tra gli ulteriori obblighi rientrano:
- aggiornamento del sistema Alloggiati Web presso la Questura;
- chiusura della posizione TARI privata e apertura della posizione TARI relativa all’attività;
- gestione separata del Canone RAI;
- eventuale apertura o aggiornamento della posizione SIAE, se dovuta.
Contratti assimilati alle locazioni brevi
La disciplina delle locazioni brevi si applica anche a:
- sublocazioni;
- locazioni del comodatario.
A condizione che:
- la durata non superi 30 giorni nell’anno solare;
- i servizi offerti siano strettamente connessi all’utilizzo dell’immobile (pulizie, biancheria, Wi‑Fi, aria condizionata).
In questi casi, il reddito è qualificato come reddito diverso, con tassazione per cassa, ed è ammessa l’opzione per la cedolare secca.
La soglia dei tre appartamenti rileva anche per queste fattispecie.
Casi esclusi dalla presunzione
La presunzione di attività d’impresa non si applica all’immobile che il contribuente ha concesso in locazione o comodato a un soggetto che, a sua volta, lo utilizza per effettuare locazioni brevi.
Affitto breve, casa vacanze e B&B
È necessario distinguere tra diverse tipologie:
- affitto breve: locazione abitativa di durata non superiore a 30 giorni, non qualificata come attività ricettiva;
- casa vacanze: struttura ricettiva extralberghiera, soggetta alla normativa regionale sul turismo;
- B&B: attività svolta nell’abitazione principale, con specifici servizi obbligatori.
Ogni tipologia è soggetta a regole diverse, sia sotto il profilo fiscale sia sotto quello amministrativo.
La scelta del codice ATECO
Quando l’attività assume natura imprenditoriale, la scelta del codice ATECO diventa rilevante.
Il codice normalmente più coerente è:
- 55.20.42 – Servizi di alloggio in camere, case ed appartamenti per vacanze
- coefficiente di redditività 40% in regime forfetario.
Il codice 68.20.09 (affitto e gestione di immobili) è residuale e comporta un coefficiente di redditività 86%.
Normativa fiscale e normativa regionale
La disciplina fiscale delle locazioni brevi è di competenza statale, mentre la disciplina del turismo è di competenza regionale.
Questo comporta differenze operative significative in base al territorio in cui è situato l’immobile, soprattutto per quanto riguarda autorizzazioni, SCIA e requisiti amministrativi.
Considerazioni finali
Le modifiche introdotte dalla Legge di Bilancio 2026 impongono a chi opera negli affitti brevi una verifica puntuale della propria posizione.
Il numero di immobili, la qualificazione dell’attività e gli adempimenti conseguenti diventano elementi centrali nella gestione corretta delle locazioni brevi a partire dal 2026.
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